2020年度 勉強会

第1回 2020年2月10日 テーマ『借地権付分譲マンションの「底地(貸宅地)の評価方法及び本件宅地の価額の多寡」について争われた事例』

 

今回は、借地権者が多数存在する分譲マンションの底地の評価方法及び価額について、納税者側が主張する、財産評価基本通達6《この通達の定めにより難い場合の評価》に該当する"特別の事情がある"と認められた事例です。

一般的な、形態(借地人1対地主1)ですと、仮に途中でそれぞれの権利等が第三者へ売却されたとしても、将来的には、完全所有権化(借地権と底地の併合)がなされていく、というのが有力な考え方です。よって、そのような場合には、将来完全所有権化となる潜在価値に着目した評価方法及び価額、借地権価額控除方式(更地価額-借地権価額)及びそれに基づく価額が重視されます。一方、本件のように、借地権者が多数でかつ借地権の譲渡が容易な場合には、将来完全所有権化の可能性が低くなります。よって、このような場合には、将来完全所有権化となる潜在価値に着目した評価方法及び価額より、むしろ賃料徴収権(地代)に着目した収益還元法及び収益価額が重視されます。

ポイントは、"将来の完全所有権化(借地権と底地の併合)の可能性"といえます。

20200210勉強会補助レジュメ_final.pdf
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裁決書_東裁(諸)平9第83号H9.12.10.pdf
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第2回 2020年4月21日 テーマ『2020.4.1施行の「配偶者居住権及び当該権利が設定された土地建物」の評価関連事項」について

 

今回は、本年4月1日より既に施行されている、配偶者居住権等に関する事項について解説させていただきます。

なお、新型コロナウイルスの影響により、残念ながら皆様に直接ご説明することができないため、動画(約6分程度のショートバージョン)を作成してみました。是非一度ご覧いただき、いつものようにフィードバックをいただけますと、たいへんありがたいです。また、動画については、不慣れな点が多いため、一部お聞き苦しい箇所等がありますが、どうぞご容赦ください。

皆様、どうぞ引き続き健康管理にご留意ください。

20200421勉強会補助レジュメ_HP.pdf
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解説動画(約6分ショートバージョン)
20200421勉強会動画(SV).mp4
MP4動画/オーディオファイル 19.3 MB

第3回 2020年8月4日 テーマ『借地権の価額ついて、更地価格に借地権割合を乗じた価額から契約減価相当額を控除(建替承諾料 非堅固を堅固へ)して評価することが妥当か否か』について争われた事例の検討 

今回は、ビデオ解説を交えたオンラインライブでの勉強会を行いました。

本件では、土地の最有効使用が土地賃貸借契約により制約を受けている場合(本事例対象地は渋谷区の商業地に存すると推定される)に、当該制約の程度に応じた減価を行うことが妥当であるか否かが争われました。例えば、通常8階建て程度の商業ビルを建てることが可能な地域なのに、土地賃貸借契約の制約により木造2階建ての建物しか建てられない場合などは、当該利用制限に応じた減価を行うことが妥当と考えられます。

本件について国税不服審判所の判断では、"契約減価"を考慮することについては、否定されませんでした。しかし、考慮の方法について請求人(納税者)と異なる結果となりました。前提として、そもそもいわゆる相続税路線価図に記載されている借地権割合というものは、建物の堅固・非堅固が区別されているのかどうか。確かに、"区別されている"とは公表されていませんので、形式的には区別されていないのでしょう。しかし、実態としてはどうなんでしょうか。例えば借地権割合、商業地の0.8と普通住宅地の0.6、この格差はなんなのでしょうか。堅固・非堅固の区別が影響していることはまちがいなさそうですが、はっきりされておらず判断の余地を残しています。

他方、建替承諾料等については、裁判所における借地非訟事件において長年積み重ねられてきた先例があります。よって、慣行としてはほぼ定着しているといえるのではないでしょうか。

これらのことを踏まえて、相続税評価における建替承諾料等の考慮方法については、検討していく必要があります。

01(修正)20200804勉強会補助レジュメ_final.pdf
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裁決書_東裁(諸)H12第144号.pdf
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